+86-13922871564
  • 中文版
  • English

休閑農業規劃設計與項目設計開發

休閑農業規劃設計與項目設計開發


一、休閑農業項目立項與調查階段
論證與立項
在開發項目上馬之前,邀請有關學者專家進行科學的可行性論證,綜合分析農業旅遊資源條件、交通區位條件、居民的收入消費水平和市場需求。考慮是否有作休閑農業規劃設計的必要,如有必要,可製定休閑農業規劃設計的工作方案。

組織規劃設計隊伍
休閑農業規劃設計隊伍可由生態學、農業、園林、土地規劃利用、環境保護、地理、旅遊經營管理、社會學、人類學、建築工程等方麵的專家和政府官員,並積極吸收當地社區公眾參與,通過分工,明確各自承擔的任務和職責。

提出規劃設計任務書和大綱
主要內容包括:設計區的基本情況,所需技術資料和圖件資料,專家係統,工作的主要內容,以及時間安排和經費預算等。

資料收集與分析研究
首先商請相關部門(農業、林業、園林、城建、環保、交通、通訊、旅遊等)提供所需的相關資料,然後進行二手資料的收集與分析研究,盡可能利用原有的旅遊、生態、環境調查資料以及地方誌和一些相關資料,從中發掘有價值的內容,找出一些存在的問題。

實地調查研究
完成資料收集與分析研究後,設計組必須到設計區實地考察,特別是對有較大開發價值的景區、景點的資源、環境及社會、文化、經濟等狀況的考察,並進行記錄、拍照和攝像。


二、休閑農業項目評價與規劃階段

旅遊地“文脈”分析
“文脈”指的是旅遊地的自然地理基礎、曆史文化係統、社會心理沉澱、經濟發展水平的四維時空組合,是一個地區旅遊發展的基礎,在休閑農業規劃時,要認真把握其“文脈”特色,既考慮與“文脈”相順應協調,也可突破“文脈”出奇製勝。

旅遊資料及可持續性評價
在對資源進行調查的基礎是,根據休閑農業市場的需求特色,著重評價資源的特質、價值與功能、規模等級、地域組合特點及環境的容量等,明確資源的吸引向性及開發利用形式。

確立旅遊地的性質和發展方向
應根據規劃設計區域的自然風光特色、農業基礎、風土人情等,對休閑農業園區進行性質定位,以確立該區域的主要發展方向。

旅遊形象的策劃
根據市場導向與資源導向相結合的原則,在維持其生物、景觀、物種多樣性和資源利用的可持續性的前提下,確定休閑農業園區的功能地位和開發建設主題,構建整個休閑農業園區的旅遊形象,圍繞該主題形象進行旅遊規劃設計。

擬定總體規劃設計方案
主要包括規劃設計思路,空間總體布局、功能分區、環境容量、生物多樣性及環境保護等設計。在進行規劃設計時,既要考慮總體空間布局的和諧統一與突出主題,更要考慮功能分區,避免旅遊活動對資源和環境的破壞,同時為了分流遊客,使資源能優化利用。還要對各功能區進行敏感性分析,測算其容量,以保護生物多樣性和環境。

對各功能區的開發建設和項目設置進行規劃設計
各功能區的規劃設計既要整個區域的旅遊形象相協調,並有助於主題形象的凸現,同時還要突出各功能區自身優勢與特色,發揮各功能區自己的功能與作用。

對專題活動項目及特色的規劃設計。休閑農業園區必須有自己的特色相適應的專題旅遊活動項目,如xx花節(會),觀xx節等,以造成一定的聲勢和影響,提高知名度和影響力,促進休閑農業的進一步發展。

對分階段實施項目及目標的規劃設計
出於對休閑農業資源和環境保護的需要、開發建設籌措資金的需要,也為了旅遊地能不斷推出各種旅遊產品,延長旅遊地的生命周期,需要製定分階段實施的項目及目標。

提出可持續發展管理對策
如生態環境教育管理、有效的管理方式、方法與技術,政策上的引導、經濟上的調控等。

形成規劃設計文本及圖件
在規劃設計中,可能會形成多種方案,應根據區際關係、內部關係、方案的可操作性、效益等方麵進行對比,篩選出最佳方案,必要時召開專家谘詢會,集思廣益。


三、項目實施與管理階段(籌資融資

規劃設計文本及圖件的修改與審定
對提供的規劃設計文本及圖件先在旅遊地內部進行意見征詢或初審,邀請主管領導、各相關部門及有關專業人員發表意見,根據意見對其進行修改,然後提交專家組評審,再根據專家組意見進行進一步修改、完善,形成最終文本及圖件,報請相關部門批準後進行實施。

資金籌集
由於受資金條件的限製,加上缺乏合理的規劃和引導,不少休閑農業園區創新很少,功能設計簡單、重複,缺乏特色和吸引力。因此,項目資金有限多往往明顯影響到項目的前期創意規劃及後期實施,而多渠道籌集發展資金則是休閑農業開發的核心問題。項目方有必要求助於“兆聯投資顧問”等有經驗融資策劃公司。

增加政府導向性投入
當地政府應通過先期投入和引導投資,營造良好的客觀環境,為多元化投資創造條件。

開辟多元投融資渠道
社會化投入和多元融資是休閑農業縱深開發的重要途徑和市場經濟下旅遊產業發展的必由之路。調動全社會的力量,走社會開發旅遊、社會辦旅遊的路子;利用股份有限公司為載體,通過增資擴股等資本營運方式,吸納各主要景點為戰略夥伴,最終組建旅遊開發股份有限公司,達到上市目的,籌集巨額資金,進行深層次的開發;采取“築巢引鳳”的方法,吸引國內大公司、大企業、大集團的投資。

建立休閑農業發展基金
通過專業旅遊投資基金管理公司的規範運作,為居民開辟新的投資渠道,擴大休閑農業開發項目的資金來源。從旅遊企業的營業收入中收取一定比例的經費來建立旅遊發展基金,所收經費在成本費用中列支。旅遊發展基金征收的範疇、方式和數額根據各地情況而定。經費主要用於市場開發、促銷及調研,旅遊產品的開發和行業組織活動,資源開發導向和激發,旅遊人力資源開發。



四、休閑農業項目土地流轉與使用

嚴格控製休閑農業土地農轉非的審批
目前各地在建設休閑農業項目時,對土地非正常利用的情況比較嚴重,主要表現是隨意改變土地的使用方向,導致休閑農業土地的非農化傾向非常突出;大片土地被休閑娛樂用地、住房用地、停車場地、交通用地等非農設施占用,導致大量耕地被改變了使用方向,造成對農業可耕地的“蠶食”。

根據目前土地農轉非審批上存在的問題,有必要采取以下措施:
在宏觀上對可耕地轉為非耕地數量實行指令性的指標控製,用絕對指標進行遏止;在項目建設之初,進行可行性研究和規劃設計時,土地管理部門就製定耕地與非耕地的比例範圍,從源頭上遏止可耕地數量的減少。

建立健全耕地占用的補償機製

對耕地占用數量進行直接對等補償,即占用多少耕地就相應通過開墾和複墾取得同等同質的耕地作為補償;如不具備直接對等補償條件,可通過交納土地作業稅和土地補償費等形成耕地占用的補償占用基金,用於土地後備資源的開發與現有耕地的改良。積極推進農村社會保障體係的建設,為農民解除農用土地轉讓的後顧之憂;加快解決農村剩餘勞動力的轉移問題,促進農用土地的合理流轉。

積極探索實現土地流轉的途徑
采取動員、啟發、開導、典型示範等方式,鼓勵當地農民積極參與休閑農業開發。在景區開發和配套工程的建設中,可采取“土地入股”、“勞動入股”的方式來進行,通過農民的土地和勞動投入轉化為資金投入,在旅遊業產生經濟效益後,憑股份參加分紅,從而提高農民參與旅遊開發的積極性,並使他們在旅遊開發中獲得更大的收入份額。